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重慶市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)

《重慶市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)宗地地價(jià)確定規(guī)則》的通知

渝規(guī)資規(guī)范〔2023〕4號(hào)

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各區(qū)縣（自治縣,，含兩江新區(qū)、西部科學(xué)城重慶高新區(qū),、萬盛經(jīng)開區(qū)）規(guī)劃自然資源局,，局屬有關(guān)單位：

為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)宗地地價(jià)確定行為，市局制定了《重慶市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)宗地地價(jià)確定規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)則》）?，F(xiàn)印發(fā)給你們,，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

一,、進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)的定價(jià)程序,，地價(jià)需經(jīng)專業(yè)評(píng)估，底價(jià)（起始價(jià)）應(yīng)由集體決策,。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)前,，規(guī)劃自然資源主管部門應(yīng)按照《規(guī)則》規(guī)定評(píng)估國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格，為集體決策確定土地供應(yīng)底價(jià)（起始價(jià)）提供參考依據(jù),。土地供應(yīng)后經(jīng)依法批準(zhǔn)改變土地使用權(quán)性質(zhì),、調(diào)整土地使用條件或權(quán)利限制條件等情況發(fā)生土地增值，需要補(bǔ)繳地價(jià)款的,，規(guī)劃自然資源主管部門也應(yīng)按《規(guī)則》規(guī)定評(píng)估或測(cè)算確定補(bǔ)繳金額,。評(píng)估地價(jià)增值為負(fù)值的，或按規(guī)定抵扣地價(jià)款后有剩余的,，不退還地價(jià)款,。

二、地價(jià)評(píng)估可由規(guī)劃自然資源主管部門或其所屬事業(yè)單位組織進(jìn)行,，根據(jù)需要也可以采取公開方式委托具備土地估價(jià)資質(zhì)的土地估價(jià)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行,。市規(guī)劃自然資源主管部門及具備條件的區(qū)縣（自治縣）規(guī)劃自然資源主管部門可將已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款、劃撥土地補(bǔ)繳地價(jià)款涉及的地價(jià)評(píng)估交由所屬事業(yè)單位組織進(jìn)行,。規(guī)劃自然資源主管部門應(yīng)按照自然資源部的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格審核土地評(píng)估機(jī)構(gòu)提交的土地估價(jià)報(bào)告是否經(jīng)“土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)”備案且取得電子備案號(hào),。對(duì)土地估價(jià)報(bào)告未經(jīng)備案或未取得電子備案號(hào)的，其估價(jià)結(jié)果一律不予采用,，也不能作為辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的依據(jù),。規(guī)劃自然資源主管部門在集體決策出讓底價(jià)（起始價(jià)）過程中，應(yīng)對(duì)土地估價(jià)報(bào)告的科學(xué)性,、合規(guī)性、合理性等進(jìn)行嚴(yán)格審查。規(guī)劃自然資源主管部門認(rèn)為土地估價(jià)報(bào)告有明顯質(zhì)量問題的,，可要求土地評(píng)估機(jī)構(gòu)重新復(fù)核評(píng)估,，復(fù)評(píng)后對(duì)土地估價(jià)結(jié)果仍有異議的，可申請(qǐng)市規(guī)劃自然資源主管部門組織市協(xié)會(huì)或有關(guān)專家進(jìn)行技術(shù)審裁,，也可以另行委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估,。

三、土地出讓后,，經(jīng)依法批準(zhǔn)改變土地規(guī)劃條件的,，規(guī)劃自然資源主管部門可依據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃條件辦理補(bǔ)繳地價(jià)款手續(xù)。

四,、經(jīng)濟(jì)適用房,、農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房、城市房屋征收拆遷安置房（含危舊改安置房）,、房改房等依法以劃撥方式供應(yīng)的政策性住房項(xiàng)目配建的商業(yè),、辦公、車庫(kù)等非住宅,，應(yīng)在建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)后辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓補(bǔ)繳地價(jià)款手續(xù),。對(duì)土地使用權(quán)人以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)出租給其他使用者時(shí)，應(yīng)及時(shí)按規(guī)定計(jì)收劃撥土地收益金,。

經(jīng)濟(jì)適用房,、農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房、城市房屋征收拆遷安置房（含危舊改安置房）,、房改房等依法以劃撥方式供應(yīng)的政策性住房辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓補(bǔ)繳地價(jià)款手續(xù),，以及轉(zhuǎn)讓給其他使用者經(jīng)依法批準(zhǔn)不辦理轉(zhuǎn)出讓手續(xù)補(bǔ)繳劃撥土地收益的規(guī)則另行制定。

五,、市規(guī)劃自然資源主管部門根據(jù)土地市場(chǎng)狀況和地價(jià)管理需要,，確定并公布實(shí)施中心城區(qū)土地增值收益率。中心城區(qū)外的各區(qū)縣（自治縣）規(guī)劃自然資源主管部門應(yīng)根據(jù)土地市場(chǎng)狀況和地價(jià)管理需要,，確定本行政區(qū)土地增值收益率,，并可結(jié)合實(shí)際在本通知及《規(guī)則》的基礎(chǔ)上制定實(shí)施細(xì)則，報(bào)所在區(qū)縣（自治縣）人民政府批準(zhǔn)后公布實(shí)施,。

六,、本通知自2023年4月1日起施行，《重慶市國(guó)土房管局關(guān)于印發(fā)〈重慶市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)宗地地價(jià)確定規(guī)則〉的通知》（渝國(guó)土房管規(guī)發(fā)〔2016〕6號(hào)）,、《重慶市國(guó)土房管局關(guān)于公布重慶市主城區(qū)土地收益系數(shù)的通知》（渝國(guó)土房管〔2016〕598號(hào)）同時(shí)廢止,。

七、本通知施行前,，規(guī)劃自然資源主管部門已依法受理土地供應(yīng),、土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理補(bǔ)繳地價(jià)款等手續(xù)的,，按照受理時(shí)的政策標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；已經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房,、農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房,、城市房屋征收拆遷安置房（含危舊改安置房）、房改房等政策性住房項(xiàng)目的不計(jì)容建筑部分辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓補(bǔ)繳地價(jià)款手續(xù)的,，按照上一輪基準(zhǔn)地價(jià)及相應(yīng)政策執(zhí)行,。

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附件：重慶市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)宗地地價(jià)確定規(guī)則

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附件

重慶市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)宗地地價(jià)確定規(guī)則

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第一章 總則

第一條?（目的依據(jù)）為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)宗地地價(jià)確定行為,，根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）,、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第21號(hào)）、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》,、《劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》等文件規(guī)定,，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)則,。

第二條?（適用范圍）在本市行政區(qū)域內(nèi)供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的宗地地價(jià)確定,，以及土地供應(yīng)后經(jīng)依法批準(zhǔn)改變土地使用權(quán)性質(zhì)、調(diào)整土地使用條件或權(quán)利限制條件等情況,，發(fā)生土地增值需要補(bǔ)繳地價(jià)款的地價(jià)確定,，適用本規(guī)則。

第二章 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)地價(jià)

第一節(jié) 地價(jià)評(píng)估

第三條?（地價(jià)評(píng)估）以出讓,、租賃,、作價(jià)出資（入股）方式供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)按照國(guó)家發(fā)布的有關(guān)規(guī)定,、規(guī)程標(biāo)準(zhǔn),、技術(shù)規(guī)范及本市的規(guī)定，根據(jù)擬供應(yīng)宗地的空間位置,、土地級(jí)別,、土地面積、規(guī)劃用途,、規(guī)劃建筑面積,、供應(yīng)方式、使用年期等土地使用條件,，選取合適的評(píng)估方法并結(jié)合土地市場(chǎng)情況評(píng)估宗地的正常土地市場(chǎng)價(jià)格,。

第四條?（評(píng)估組織方式）地價(jià)評(píng)估可由規(guī)劃自然資源主管部門或其所屬事業(yè)單位組織進(jìn)行，規(guī)劃自然資源主管部門或其所屬事業(yè)單位根據(jù)需要也可以采取公開方式委托具備土地估價(jià)資質(zhì)的土地估價(jià)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行,。

第二節(jié) 地價(jià)確定

第五條?（出讓地價(jià)）以出讓方式供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的,，規(guī)劃自然資源主管部門應(yīng)以評(píng)估的正常土地市場(chǎng)價(jià)格為重要參考依據(jù)，統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策,、土地供應(yīng)政策和土地市場(chǎng)運(yùn)行情況,，集體決策確定宗地出讓底價(jià)（起始價(jià)）,。

宗地出讓底價(jià)（起始價(jià)）不得低于擬出讓土地所在級(jí)別對(duì)應(yīng)用途基準(zhǔn)地價(jià)的70%。工業(yè)用地的出讓底價(jià)（起始價(jià)）不得低于國(guó)家及本市規(guī)定的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn),。

第六條?（租金標(biāo)準(zhǔn)）以租賃方式供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的,，規(guī)劃自然資源主管部門應(yīng)以評(píng)估的正常土地市場(chǎng)價(jià)格為重要參考依據(jù)，統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策,、土地供應(yīng)政策和土地市場(chǎng)運(yùn)行情況，集體決策折算確定宗地租金標(biāo)準(zhǔn),。

第七條?（作價(jià)出資（入股）地價(jià)）以作價(jià)出資（入股）的方式供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的,，規(guī)劃自然資源主管部門應(yīng)以評(píng)估的正常土地市場(chǎng)價(jià)格為重要參考依據(jù)，統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策,、土地供應(yīng)政策和土地市場(chǎng)運(yùn)行情況,，集體決策確定宗地作價(jià)出資（入股）價(jià)格。

第八條（劃撥土地權(quán)益價(jià)格）以劃撥方式供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的,，規(guī)劃自然資源主管部門應(yīng)根據(jù)土地平均的取得和開發(fā)成本確定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格,。

第三章 出讓國(guó)有建設(shè)用地補(bǔ)繳地價(jià)款

第九條?（增加計(jì)容建筑面積）依法出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在符合詳細(xì)規(guī)劃、不改變用途的前提下,，經(jīng)規(guī)劃自然資源主管部門批準(zhǔn)增加計(jì)容建筑面積的,，按下列規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款：

（一）住宅、商業(yè),、辦公,、公共管理與公共服務(wù)類用地增加計(jì)容建筑面積，按規(guī)劃自然資源主管部門依法受理土地使用權(quán)人申請(qǐng)補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)點(diǎn)評(píng)估補(bǔ)繳地價(jià)款,。增加的計(jì)容建筑面積用途為社區(qū)用房（含居委會(huì)）,、郵政用房、物管用房,、設(shè)備房,、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、架空層,、超高層建筑塔樓的避難空間等配套用房的,，不計(jì)征地價(jià)款。

（二）工業(yè)用地,、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地提高土地利用率增加計(jì)容建筑面積,，不計(jì)征地價(jià)款。

第十條?（增加不計(jì)容建筑面積）依法出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在符合詳細(xì)規(guī)劃,、不改變用途的前提下,，經(jīng)規(guī)劃自然資源主管部門批準(zhǔn)增加不計(jì)容建筑面積的，按下列規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款：

（一）住宅,、商業(yè),、辦公,、公共管理與公共服務(wù)類用地增加不計(jì)容建筑面積，按以下規(guī)定計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款：

——用途為住宅（含地下室,、儲(chǔ)藏室及其他住宅配套用房）,、商業(yè)（含小區(qū)會(huì)所、庫(kù)房等商服設(shè)施）,、辦公,、公共管理與公共服務(wù)用途的，按規(guī)劃自然資源主管部門依法受理土地使用權(quán)人申請(qǐng)補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)政府部門公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià),、對(duì)應(yīng)用途級(jí)別土地增值收益率,、對(duì)應(yīng)用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)地下空間修正系數(shù)及增加的對(duì)應(yīng)用途不計(jì)容建筑面積的乘積計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。

——用途為車庫(kù)及社區(qū)用房（含居委會(huì)）,、郵政用房,、物管用房、設(shè)備房,、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層,、架空層、超高層建筑塔樓的避難空間等配套用房的,，不計(jì)征地價(jià)款,。

（二）工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地提高土地利用率增加不計(jì)容建筑面積,，不計(jì)征地價(jià)款,。

第十一條?（增加零星用地）將零星用地整合到已出讓鄰近土地實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的，經(jīng)規(guī)劃自然資源主管部門同意后,，可通過協(xié)議方式辦理零星用地的出讓手續(xù),，補(bǔ)繳地價(jià)款并簽訂補(bǔ)充合同或修訂原土地出讓合同，核發(fā)出讓用地紅線圖,。

增加零星用地的,，按規(guī)劃自然資源主管部門依法受理土地使用權(quán)人申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)評(píng)估補(bǔ)繳地價(jià)款。零星用地?zé)o容積率和規(guī)劃建筑面積的,，按整合后全部土地的平均容積率計(jì)算確定應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款的規(guī)劃建筑面積（中心城區(qū)范圍內(nèi)整合后全部土地的平均容積率高于強(qiáng)度分區(qū)確定的基準(zhǔn)容積率的,，可按強(qiáng)度分區(qū)確定的基準(zhǔn)容積率確定規(guī)劃建筑面積；其他區(qū)域整合后全部土地的平均容積率高于1.5的,，可按1.5的容積率確定規(guī)劃建筑面積）,，此容積率和規(guī)劃建筑面積僅用于評(píng)估確定補(bǔ)繳地價(jià)款，不計(jì)入土地出讓合同的容積率和規(guī)劃建筑面積,。

增加的零星用地為不計(jì)容的地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的,，按規(guī)劃自然資源主管部門依法受理土地使用權(quán)人申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)政府公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)、對(duì)應(yīng)用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)地下空間修正系數(shù)、年期修正系數(shù)及所整合的零星用地不計(jì)容建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款,。

第十二條?（用途調(diào)整）經(jīng)規(guī)劃自然資源主管部門批準(zhǔn),，依法出讓的土地調(diào)整土地用途或規(guī)劃用地性質(zhì)，且根據(jù)有關(guān)規(guī)定或土地出讓合同約定可以不收回土地使用權(quán)的,，應(yīng)按規(guī)劃自然資源主管部門依法受理土地使用權(quán)人申請(qǐng)補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)點(diǎn)評(píng)估補(bǔ)繳地價(jià)款,。

第十三條?（計(jì)容建筑面積比例變化）依法出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，在符合詳細(xì)規(guī)劃,，不改變用途的前提下,，經(jīng)規(guī)劃自然資源主管部門批準(zhǔn)明確具體規(guī)劃指標(biāo)時(shí)，涉及改變不同用途計(jì)容建筑面積比例,，且屬于改變?cè)敿?xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性條件的，應(yīng)按規(guī)劃自然資源主管部門依法受理土地使用權(quán)人申請(qǐng)補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)點(diǎn)評(píng)估補(bǔ)繳地價(jià)款,；不涉及改變?cè)敿?xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性條件的,，不計(jì)征地價(jià)款。

第十四條?（計(jì)容建筑面積平衡）依法出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),，經(jīng)批準(zhǔn)在同一出讓合同約定的土地出讓總面積不增加,、總計(jì)容建筑面積不增加、各個(gè)地塊用地性質(zhì)均不改變的前提下,，對(duì)各地塊之間計(jì)容建筑面積進(jìn)行統(tǒng)籌平衡的,，不計(jì)征地價(jià)款,。

第十五條?（普通生產(chǎn)性工業(yè)項(xiàng)目改為標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目）普通工業(yè)用地經(jīng)批準(zhǔn)改變?yōu)闃?biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目的，應(yīng)按規(guī)劃自然資源主管部門依法受理土地使用權(quán)人申請(qǐng)補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)點(diǎn),，評(píng)估新規(guī)劃條件下標(biāo)準(zhǔn)廠房用地的正常市場(chǎng)價(jià)格（項(xiàng)目規(guī)劃建筑規(guī)模按批準(zhǔn)面積確定）,，減去評(píng)估的原規(guī)劃條件下的工業(yè)用地的正常市場(chǎng)價(jià)格,，差額作為應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。

第十六條?（延長(zhǎng)出讓年限）符合下列情形之一的,，土地使用權(quán)人申請(qǐng)延長(zhǎng)土地出讓年限,，按規(guī)劃自然資源主管部門依法受理土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)政府公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)、對(duì)應(yīng)用途級(jí)別土地增值收益率,、對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)土地用途修正系數(shù)（或地下空間修正系數(shù)）,、年期修正系數(shù)及原土地出讓合同約定的建筑面積的乘積計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款：

（一）相鄰地塊為同一土地使用權(quán)人且土地使用權(quán)到期年限不一致，經(jīng)規(guī)劃自然資源主管部門批準(zhǔn)優(yōu)化作為一個(gè)項(xiàng)目實(shí)施,，土地使用權(quán)人申請(qǐng)將相鄰地塊土地出讓年限統(tǒng)一到剩余年限較長(zhǎng)的地塊的,。

（二）非土地使用權(quán)人自身原因的閑置土地經(jīng)依法依規(guī)處置完畢后，土地使用權(quán)人申請(qǐng)以首次取得《建設(shè)工程施工許可證》的時(shí)點(diǎn)作為出讓起始年限延長(zhǎng)土地出讓年限的（延長(zhǎng)后的剩余出讓年限不得超過法定最高出讓年限）,。

第十七條?（用地紅線調(diào)整）經(jīng)規(guī)劃自然資源主管部門批準(zhǔn),，土地使用權(quán)人在不增加出讓土地面積，不改變?nèi)莘e率和建筑規(guī)模的前提下（宗地位置發(fā)生重大調(diào)整的除外）申請(qǐng)調(diào)整土地出讓用地紅線的,，不再計(jì)收地價(jià)款,。

第十八條?（其他情形）因其它土地利用條件改變或物業(yè)自持等權(quán)利限制條件改變等需補(bǔ)繳地價(jià)款的，應(yīng)按國(guó)家發(fā)布的有關(guān)規(guī)定,、規(guī)程標(biāo)準(zhǔn),、技術(shù)規(guī)范及本規(guī)則確定的有關(guān)技術(shù)思路和要求評(píng)估補(bǔ)繳地價(jià)款。

第四章 特殊問題處理原則

第十九條?（原合同建筑規(guī)模）土地出讓合同未約定或土地出讓檔案未記錄建筑面積的,，按土地出讓時(shí)或之后規(guī)劃自然資源主管部門首次確定的規(guī)劃指標(biāo)核定原土地出讓合同建筑面積,。土地出讓后規(guī)劃自然資源主管部門首次確定規(guī)劃指標(biāo)在政府首次批準(zhǔn)該宗地所在片區(qū)城市（鎮(zhèn)）控制性詳細(xì)規(guī)劃之后的，按政府首次批準(zhǔn)該宗地所在片區(qū)城市（鎮(zhèn)）控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)核定原土地出讓合同建筑面積,。

第二十條?（商住比例）土地出讓合同未約定或土地出讓檔案未記錄建筑面積用途比例的,，原國(guó)土部門依照2008年11月20日前原規(guī)劃部門發(fā)出《規(guī)劃條件函》依法供應(yīng)的商住用地，原土地出讓合同建筑面積商業(yè)住宅比按1∶9確定,。本規(guī)則實(shí)施前,，原國(guó)土部門依照2008年11月20日后原規(guī)劃部門發(fā)出《規(guī)劃條件函》依法供應(yīng)的商住用地，原土地出讓合同建筑面積商業(yè)住宅比按2∶8確定,。

第二十一條?（地下優(yōu)先）2005年7月18日前原規(guī)劃部門發(fā)出的規(guī)劃條件及有關(guān)許可文件出讓的房地產(chǎn)用地,，無法核定增加地上、地下或計(jì)容,、不計(jì)容建筑面積的歷史遺留問題,，增加的建筑面積應(yīng)優(yōu)先認(rèn)定為地下（或不計(jì)容）車庫(kù)，優(yōu)先認(rèn)定為車庫(kù)后仍有增加的,，按照“先認(rèn)定為配套用房,，再認(rèn)定為商住用房”的原則計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。

第二十二條?（按1.5計(jì)價(jià)）商住用地首次出讓時(shí)原規(guī)劃部門給定容積率低于1.5，但原國(guó)土部門按1.5的容積率核定計(jì)價(jià)建筑面積測(cè)算地價(jià)款,，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)提高容積率的,，以1.5的容積率測(cè)算計(jì)價(jià)建筑面積作為原土地出讓合同約定的計(jì)容（或地上）建筑面積基數(shù)。計(jì)容（或地上）建筑面積超過此基數(shù)的,，應(yīng)視為增加的計(jì)容（或地上）建筑面積,，按本規(guī)則有關(guān)條款規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款；計(jì)容（或地上）建筑面積未超過此基數(shù)的,，不再計(jì)收地價(jià)款,。

第二十三條?（113號(hào)文前后銜接）《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知》（渝府發(fā)〔2010〕113號(hào)）發(fā)布之日2010年11月16日前出讓的土地增加地上（或計(jì)容）建筑面積且在本規(guī)則印發(fā)之日后申請(qǐng)修訂土地出讓合同的，在2010年11月16日之前增加的地上（或計(jì)容）建筑面積已銷售部分按照房管部門首次批準(zhǔn)銷售時(shí)執(zhí)行的補(bǔ)繳政策和標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)款（須提供經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)出具銷售時(shí)間,、套數(shù),、面積有關(guān)情況的證明材料）；未銷售部分按本規(guī)則有關(guān)條款補(bǔ)繳地價(jià)款,。

第二十四條?（允許抵扣）房地產(chǎn)項(xiàng)目中的社區(qū)用房（含居委會(huì)）,、郵政用房、物管用房,、設(shè)備房,、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、架空層,、超高層建筑塔樓的避難空間等配套用房，已在前期計(jì)征了地價(jià)款的,，按原地價(jià)款計(jì)征標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算核定其已繳的地價(jià)款,，此價(jià)款可在該項(xiàng)目后期其它應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款中抵扣（車庫(kù)除外）。

同一宗地項(xiàng)目在原土地出讓合同約定的建筑面積內(nèi),，不同用途建筑面積涉及多次轉(zhuǎn)換的,，待項(xiàng)目最后一次修訂土地出讓合同時(shí)統(tǒng)一計(jì)算（計(jì)容建筑面積與不計(jì)容建筑面積分別結(jié)算，不相互抵扣）,。

第五章 劃撥國(guó)有建設(shè)用地補(bǔ)繳地價(jià)款

第二十五條?（劃撥土地轉(zhuǎn)出讓的一般規(guī)定）在符合本市有關(guān)規(guī)定和條件的前提下,，劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)以協(xié)議出讓方式辦理出讓，出讓時(shí)不改變土地及建筑物,、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的,，應(yīng)按規(guī)劃自然資源主管部門依法受理土地使用權(quán)人申請(qǐng)出讓時(shí)點(diǎn)評(píng)估在現(xiàn)狀使用條件下（即按土地使用權(quán)證記載的原依法批準(zhǔn)的土地用途、土地面積,、房屋建筑面積）的出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格,，減去評(píng)估的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，差額作為應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款,。

第二十六條?（劃撥土地轉(zhuǎn)出讓的特殊情形）依法批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房,、農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房、城市房屋征收拆遷安置房（含危舊改安置房）、房改房等以劃撥方式供應(yīng)的政策性住房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,，土地使用權(quán)人申請(qǐng)對(duì)其配建的商業(yè),、辦公、車庫(kù)等非住宅,，以協(xié)議出讓方式辦理出讓的,，按下列規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款：

——用途為計(jì)容商業(yè)（含小區(qū)會(huì)所、庫(kù)房等商服設(shè)施）,、辦公,、車庫(kù)的，應(yīng)按規(guī)劃自然資源主管部門依法受理土地使用權(quán)人申請(qǐng)補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)點(diǎn)評(píng)估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格,，減去評(píng)估的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格,，差額作為應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。

——用途為不計(jì)容商業(yè)（含小區(qū)會(huì)所,、庫(kù)房等商服設(shè)施）,、辦公、車庫(kù)等非住宅的,，應(yīng)按規(guī)劃自然資源主管部門依法受理土地使用權(quán)人申請(qǐng)補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)政府部門公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià),、對(duì)應(yīng)用途級(jí)別土地增值收益率、對(duì)應(yīng)用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)地下空間修正系數(shù)及申請(qǐng)辦理出讓的對(duì)應(yīng)用途不計(jì)容建筑面積的乘積計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款,。

第二十七條?（劃撥土地出租）根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十六條的規(guī)定,，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)出租的，按下列公式以年度計(jì)算應(yīng)繳納的土地收益金：

年度應(yīng)繳納的土地收益金=對(duì)應(yīng)用途級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)×對(duì)應(yīng)用途級(jí)別的土地增值收益率××出租的房地產(chǎn)建筑面積,。

其中,，r為土地還原率（由規(guī)劃自然資源主管部門公布）；m為基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的相應(yīng)用途土地使用年限,。

第六章 地價(jià)評(píng)估技術(shù)要求

第二十八條?（評(píng)估建筑面積確定）規(guī)劃自然資源主管部門明確用地性質(zhì)為工業(yè)用地,，且投資行政主管部門明確產(chǎn)業(yè)類別的生產(chǎn)性工業(yè)項(xiàng)目，在評(píng)估供應(yīng)地價(jià)時(shí),，按原國(guó)土資源部發(fā)布的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》中的容積率控制指標(biāo)下限確定規(guī)劃建筑面積,；投資行政主管部門明確為標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目的，按容積率1.0確定規(guī)劃建筑面積,。

規(guī)劃自然資源主管部門明確用地性質(zhì)為物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的,，參照標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目用地確定規(guī)劃建筑面積。

規(guī)劃自然資源主管部門明確用地性質(zhì)為交通運(yùn)輸用地,、公用設(shè)施用地等公共管理與公共服務(wù)用地的,，在評(píng)估供應(yīng)地價(jià)時(shí)，按規(guī)劃自然資源主管部門確定的容積率控制指標(biāo)上限確定規(guī)劃建筑面積,。

土地用途為加油（加氣）站等規(guī)劃自然資源主管部門無法明確容積率和規(guī)劃建筑面積的,，在評(píng)估供應(yīng)地價(jià)時(shí),，按容積率1.5確定規(guī)劃建筑面積。

第二十九條?（評(píng)估用途比確定）多種用途混合布局的用地,，規(guī)劃自然資源主管部門未明確地塊中各用途的規(guī)劃建筑面積的,，在評(píng)估供應(yīng)地價(jià)時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定確定各用途的規(guī)劃建筑面積,。

（一）規(guī)劃自然資源主管部門明確土地用途為商住混合布局的用地,，且未明確地塊中各用途的規(guī)劃建筑面積的，評(píng)估時(shí)按以下規(guī)定確定商業(yè)和住宅的規(guī)劃建筑面積：

——以居住為主要用地性質(zhì)與其他性質(zhì)混合布局的用地,，評(píng)估時(shí)按商業(yè)住宅比2∶8確定商業(yè)和住宅的建筑面積,。

——以商業(yè)等為主要用地性質(zhì)與居住混合布局的用地，評(píng)估時(shí)按商業(yè)住宅比5∶5確定商業(yè)和住宅的建筑面積,。

（二）規(guī)劃自然資源主管部門明確土地用途為居住用地,，評(píng)估時(shí)按100%住宅確定規(guī)劃建筑面積。

（三）規(guī)劃自然資源主管部門明確土地用途為商業(yè)商務(wù)混合布局的用地,，且未明確地塊中各用途的規(guī)劃建筑面積的,，評(píng)估時(shí)按商業(yè)商務(wù)比5∶5確定商業(yè)和商務(wù)的規(guī)劃建筑面積。

（四）規(guī)劃自然資源主管部門明確土地用途為多用途兼容類用地的,，評(píng)估時(shí)應(yīng)以規(guī)劃自然資源主管部門委托的具體用途,，確定土地用途和規(guī)劃建筑面積。

第三十條?（評(píng)估方法應(yīng)用）應(yīng)用成本逼近法評(píng)估新增經(jīng)營(yíng)性用地出讓地價(jià)時(shí),，應(yīng)將購(gòu)買地票平均價(jià)格計(jì)入土地取得成本（后期出讓環(huán)節(jié)由競(jìng)得人另行提供地票的除外）,。

第三十一條?（建議底價(jià)）評(píng)估報(bào)告中確定建議底價(jià)時(shí)應(yīng)遵循以下要求：

（一）選用兩種評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果差異在30%以內(nèi)的，可以取兩種評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果算術(shù)平均值作為建議底價(jià),。

（二）選用兩種評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果差異超過30%的,，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中分析原因，并按較高的評(píng)估結(jié)果所占權(quán)重應(yīng)大于50%的原則合理確定建議底價(jià),。

（三）選用兩種評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果差異超過50%的，應(yīng)直接以較高的評(píng)估結(jié)果確定為建議底價(jià),。

（四）需突破上述建議底價(jià)確定原則的,，應(yīng)由組織專家論證，并在估價(jià)報(bào)告中闡明理由及專家論證意見,。

第七章 地價(jià)報(bào)告

第三十二條?（地價(jià)報(bào)告）規(guī)劃自然資源主管部門應(yīng)嚴(yán)格按本規(guī)則及有關(guān)規(guī)定測(cè)算確定土地供應(yīng)價(jià)款,，并形成書面報(bào)告。

報(bào)告應(yīng)包括土地的基本情況,，土地供應(yīng)價(jià)款的計(jì)算依據(jù),、過程、結(jié)果等,。涉及協(xié)議出讓,、工業(yè)用地出讓的,，在報(bào)告中還應(yīng)列出基準(zhǔn)地價(jià)、工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn),。

第三十三條?（報(bào)告歸檔）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)價(jià)款確定報(bào)告是集體研究土地出讓底價(jià)（起始價(jià)）和應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款的重要依據(jù),，應(yīng)由經(jīng)辦人、負(fù)責(zé)人簽字,，須納入宗地供應(yīng)檔案,，存檔備查。

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附錄1：名詞解釋

附錄2：重慶市中心城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地土地增值收益率

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附錄1

名詞解釋

土地級(jí)別：是指根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì),、自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位,、作用對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析評(píng)定的揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量地域差異的土地單元（由政府或規(guī)劃自然資源主管部門公布）。

基準(zhǔn)地價(jià)：是指城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)不同級(jí)別,、不同用途,、設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度下，法定最高出讓年限的區(qū)域平均價(jià)格（由政府或規(guī)劃自然資源主管部門公布）,。

租金標(biāo)準(zhǔn)：是指根據(jù)法定最高出讓的市場(chǎng)價(jià)折算的年租金標(biāo)準(zhǔn),。折算公式為：?。

A1為法定最高出讓年限的土地出讓市場(chǎng)價(jià)格,； A2為承租人實(shí)際支付的征地,、拆遷等土地成本費(fèi)用；r為土地還原率,；n為法定最高出讓年限（承租人取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)未支付征地,、拆遷等土地成本費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算,；承租人取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)已支付征地,、拆遷等土地成本費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)扣除承租人實(shí)際支付的征地,、拆遷等土地成本費(fèi)用后的地價(jià)余額折算）,。

劃撥土地權(quán)益價(jià)格：是指劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，包括土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)用,、宗地紅線外通路,、通水、通電,、通訊,、通燃?xì)夂妥诘貎?nèi)場(chǎng)地平整的土地開發(fā)費(fèi)用、土地取得和開發(fā)過程中應(yīng)向政府繳納的稅費(fèi)以及土地取得費(fèi),、土地開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)的利息,。

土地增值收益率：是指政府應(yīng)有的土地所有權(quán)權(quán)益（土地增值收益）占出讓土地地價(jià)的比例（由規(guī)劃自然資源主管部門公布）。

用途修正系數(shù)：是指基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的宗地需要進(jìn)行用途修正的系數(shù)（由規(guī)劃自然資源主管部門公布）,。

地下空間修正系數(shù)：是指基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的各用途宗地地下不計(jì)容建筑部分需要進(jìn)行地下空間修正的系數(shù)（由規(guī)劃自然資源主管部門公布）,。

年期修正系數(shù)：是指基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的土地使用年限修正到宗地實(shí)際使用年限的系數(shù),。公式為：為土地還原率（由規(guī)劃自然資源主管部門公布）； n為宗地剩余使用年限（或需延長(zhǎng)的土地使用年限）,；m為基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的相應(yīng)用途土地使用年限,。

零星用地：依據(jù)《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（渝府令第259號(hào)），具體包括：規(guī)劃人口大于20萬的城市中規(guī)劃用地面積小于3000平方米的居住用地（含與其他用地性質(zhì)混合的居住用地）和用地面積小于2000平方米的非居住用地,；規(guī)劃人口大于5萬,、小于或等于20萬的城市中規(guī)劃用地面積小于1500平方米的居住用地（含與其他用地性質(zhì)混合的居住用地）和用地面積小于1000平方米的非居住用地。因用地狹窄或與城市道路不相連等原因不具備單獨(dú)建設(shè)條件的建設(shè)用地（含地上,、地下空間建設(shè)用地使用權(quán)）,，按照零星用地管理。

計(jì)容/不計(jì)容建筑面積：計(jì)容建筑面積是指規(guī)劃自然資源主管部門計(jì)入容積率的建筑面積,；不計(jì)容建筑面積是指規(guī)劃自然資源主管部門未計(jì)入容積率的建筑面積,。

新增經(jīng)營(yíng)性用地：是指經(jīng)依法批準(zhǔn)的新增建設(shè)用地中，規(guī)劃用途為商業(yè),、旅游,、娛樂、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性的土地,。

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附錄2

重慶市中心城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地土地增值收益率